Pada tanggal 1 Juli tahun ini, undang-undang California baru, yang disebut “Undang-Undang Pekerjaan Perumahan dan Jalan Raya Terjangkau tahun 2022”, akan mulai berlaku. Dan tujuan dari undang-undang ini adalah untuk secara signifikan meningkatkan pasokan rumah baru di negara bagian dengan mengizinkan konstruksi multi-keluarga di tanah yang saat ini dikategorikan untuk penggunaan komersial.
Pada tingkat tertentu, tentu penasaran bahkan perlu ada RUU ini. Karena apa yang kami katakan secara efektif adalah, “hei, kita harus mengizinkan orang untuk membangun campuran kegunaan di jalan utama kita dan dengan kepadatan yang cukup tinggi sehingga kita mungkin benar-benar dapat mendukung transit.” Mengapa ini tidak selalu terjadi? (Pertanyaan retoris.)
Dalam kata-kata arsitek dan perencana Peter Calthorpe, yang baru-baru ini diwawancarai di sini di ArchDaily, ini adalah “undang-undang penting” yang “menerima sangat sedikit perhatian.” Jadi itulah mengapa kita membicarakannya hari ini.
Calthorpe secara aktif terlibat dalam pembuatan undang-undang ini, dan karyanya tampaknya dimulai dengan model penggunaan lahan skenario yang berbeda. Eksperimen pertama mengamati hamparan El Camino sepanjang 43 mil yang membentang dari San Francisco ke San Jose (gambar di bawah). Dan apa yang mereka temukan adalah bahwa jalur ini saja dapat menampung sekitar 250.000 rumah pengisi baru.
Untuk memasukkan ini ke dalam konteks, negara bagian California saat ini sedang membangun sekitar 140.000 rumah baru setiap tahun, melalui pembagian yang kira-kira sama (1:1) dari multi-keluarga dan keluarga tunggal bertingkat rendah. Ini sudah menunjukkan pergeseran, karena pasokan biasanya miring (3:1) ke arah bangunan rendah. (Saya tidak tahu persis kapan hal ini terjadi, tetapi Calthorpe menyebutkan angka tersebut dalam wawancaranya.)
Beranjak dari El Camino, Calthorpe dan timnya kemudian menjalankan latihan serupa untuk area Teluk bagian dalam lima county. Dan di sini mereka menemukan bahwa sekitar 700 mil lahan komersial dapat menghasilkan hingga 1,3 juta rumah multi-keluarga dengan “kepadatan yang wajar”. Ini kemudian diperluas ke seluruh negara bagian California dan jumlahnya meningkat menjadi 10 juta rumah baru.
Tentu saja, seperti yang telah kami bicarakan sebelumnya di blog ini, tidak semua tanah ini benar-benar layak untuk dikembangkan. Kadang-kadang matematika tidak berhasil bahkan dengan biaya tanah nol; Anda mungkin membutuhkan negatif biaya tanah untuk pensil pembangunan baru. Artinya, Anda mungkin perlu dibayar, mungkin melalui semacam subsidi.
Jadi yang dilakukan Calthorpe dan tim adalah menggunakan MapCraft untuk menjalankan kelayakan pengembangan dengan cepat di situs-situs di atas. Mereka menjalankan 6 bentuk pro yang berbeda menggunakan sewa lokal, biaya konstruksi, biaya kota, dan sebagainya. Dan yang mereka tentukan adalah bahwa angka 10 juta ini turun menjadi 2 juta jika Anda menerapkan realitas ekonomi dunia.
Sebagai penafian, saya sama sekali tidak familiar dengan MapCraft. Tapi saya akan menganggap angka ini begitu saja dan mengatakan bahwa ini masih banyak rumah baru. Dan inilah yang diharapkan orang pada 1 Juli tahun ini.
Gambar: HDR / Peter Calthorpe
Ini memang agak masuk akal, mengingat data HK terlengkap memuat Info ekstensif perihal setiap togelsigni yang ditarik malam ini dan di masa lalu. Sehingga pemain cukup mencocokkan tiket taruhan togel hongkong dengan information hk yang tercantum bersama jelas.