Cara yang benar untuk mengeluh tentang biaya pengembangan – BRANDON DONNELLY

Cara yang benar untuk mengeluh tentang biaya pengembangan – BRANDON DONNELLY

Cara yang benar untuk mengeluh tentang biaya pengembangan – BRANDON DONNELLY

Setelah RUU 23, ada banyak diskusi dan perhatian seputar biaya pembangunan dan pendapatan peresmian taman. Pada tingkat tinggi, kekhawatirannya adalah bahwa perubahan yang diusulkan akan mengurangi jumlah uang yang dapat dikumpulkan kota dari pengembang, dan ini akan memperburuk kekurangan pendanaan yang ada dan mungkin memaksa pemerintah kota untuk melakukan hal-hal seperti menaikkan pajak properti. Dalam kasus Toronto, angka yang diperkirakan adalah sekitar $230 juta dari pendapatan yang hilang per tahun.

Untuk semua maksud dan tujuan, ini benar secara objektif. RUU 23 mencakup perubahan yang akan mengurangi jumlah pendapatan yang dapat dikumpulkan kota saat barang baru sedang dibangun. Ini salah satu contohnya:

Bagian baru 4.1, 4.2 dan 4.3 memberikan, masing-masing, pembebasan dari biaya pembangunan untuk pembuatan unit hunian yang terjangkau dan unit hunian yang terjangkau, untuk pengembangan perumahan nirlaba dan untuk unit hunian zonasi inklusi.

Hal ini menjadi umpan utama yang bagus: “Bill 23 buruk, ini akan mengurangi pendapatan kota sebesar $X juta, pajak properti Anda mungkin perlu dinaikkan, jadi Anda harus sangat kecewa dengan hal ini.” Hmm. Kita harus membicarakan ini. Saya tidak akan mengatakan bahwa Bill 23 sepenuhnya sempurna. Tapi menurut saya penting untuk mempertimbangkan dua fakta penting terkait hal-hal seperti biaya pengembangan.

Pertama, pengecualian di atas (untuk menggunakan hanya satu contoh) secara khusus terkait dengan terjangkau dan dapat dicapai perumahan. Ini bukan pengurangan DC demi mengurangi DC. Ini adalah upaya untuk menyadari bahwa kita membutuhkan perumahan yang lebih terjangkau/terjangkau dan mungkin kita harus melakukan hal-hal yang membuatnya lebih mudah dan lebih murah untuk membangunnya. Dan ini membawa saya kembali ke poin yang sering saya buat di blog ini, yaitu bahwa kita dapat membicarakan semua yang kita inginkan tentang kebutuhan akan perumahan yang lebih terjangkau, tetapi pada akhirnya kembali ke ini: Siapa yang akan membayar untuk itu? Tidak ada yang namanya makan siang gratis.

Sanggahan umum terhadap pengecualian seperti ini adalah bahwa pengembang akan selalu memaksimalkan keuntungan dan memberi harga perumahan mereka paling tinggi yang dapat ditanggung pasar. Dengan kata lain, tidak ada bukti bahwa pengembang akan memberikan penghematan biaya kepada konsumen akhir. Tapi ini tidak sepenuhnya benar. Untuk pengembang, penetapan harga sebuah proyek biasanya merupakan latihan biaya-plus: berapa biaya yang harus dikeluarkan untuk membangunnya dan apa yang saya perlukan dalam pendapatan untuk mencapai pengembalian yang diminta?

Ketika biaya turun, itu mengurangi apa yang Anda butuhkan untuk membuat proyek layak. Ini pada gilirannya mengurangi risiko pengembang, karena selalu ada pertanyaan yang sangat nyata tentang penyerapan. Semakin Anda menekan harga, semakin Anda memperlambat penyerapan pasar. Jadi Anda mungkin sebenarnya lebih baik menjual dengan harga lebih murah, lebih cepat. Contoh dari pemikiran ini adalah ketika pengembang kondominium memilih untuk menjual 100% inventaris mereka di muka daripada menahannya dengan ekspektasi harga akan naik di masa mendatang. Melakukan hal ini berarti Anda menghargai kepastian daripada maksimalisasi keuntungan.

Kedua, inilah biaya pembangunan (diambil dari Kota Toronto):

Biaya pembangunan adalah biaya yang dipungut dari pengembang pada saat izin bangunan untuk membantu membayar biaya infrastruktur yang dibutuhkan untuk menyediakan layanan kota untuk pembangunan baruseperti infrastruktur jalan, transit, air dan selokan, pusat komunitas dan fasilitas pemadam kebakaran dan polisi.

Dengan kata lain, biaya pembangunan didasarkan pada gagasan bahwa pertumbuhan harus membayar untuk pertumbuhan. Saat Anda membangun sesuatu yang baru, Anda membuat permintaan layanan tambahan, sehingga pengembang harus membayar kebutuhan tambahan apa pun yang dibuat oleh proyek mereka. Ini, tentu saja, adil. Namun, bukan maksud pertumbuhan membayar untuk layanan yang ada. yaitu Yang Satu yang akan dibutuhkan terlepas dari apakah ada pembangunan.

Jadi secara teori, jika pengembangan baru ditutup seluruhnya dan jika pendapatan biaya pengembangan mencapai $0, seharusnya tidak ada masalah dalam mendanai layanan yang ada. Dan secara teori, seharusnya tidak ada yang mengeluh tentang hilangnya pendapatan ini, karena sebenarnya tidak diperlukan pendapatan tambahan ini. Tidak ada pertumbuhan untuk didanai dan semua layanan yang ada didanai secara memadai oleh penduduk yang sudah ada dan menggunakannya.

Tentu saja, tidak semua layanan kota mandiri. Angkutan umum, misalnya, biasanya membutuhkan subsidi. Tarif penumpang tidak cukup untuk membayar operasi, dan kekurangan ini dapat dipahami menjadi jauh lebih buruk selama pandemi. Tapi apakah ini masalah yang terkait dengan pertumbuhan atau masalah penduduk yang ada? Maksud saya, secara teknis masalahnya adalah bukan cukup pengendara. Jadi, bukankah kebalikan dari pertumbuhan itu terkait? Lebih banyak orang akan mendapat manfaat saat ini.

Bagaimanapun, poin yang saya kemukakan hari ini adalah bahwa ada cara yang benar dan cara yang salah untuk mengeluh tentang hilangnya pendapatan biaya pengembangan. Cara yang salah adalah berpikir, “ah, pendapatan yang hilang ini akan memengaruhi kualitas hidup saya dan layanan kota yang saya nikmati. Saya mungkin harus membayar pajak properti yang lebih tinggi.” Poin yang relevan untuk diskusi khusus ini seharusnya tidak ada Pengoperasian kekurangan anggaran atau itu yang ada wajib pajak mungkin tidak mampu membayar.

Cara yang lebih valid untuk mengeluh adalah dengan mengatakan, “hei, pengurangan biaya pengembangan ini akan mempersulit pendanaan terkait pertumbuhan peningkatan yang diperlukan untuk mendukung perumahan baru dan lebih banyak lagi di komunitas saya. Dan kami membutuhkan lebih banyak tempat tinggal!” Karena jika perhatiannya bukan yang kedua ini, maka berita utama adalah pengalih perhatian yang sangat besar. Kami memiliki masalah keuangan yang lebih besar di tangan kami yang tidak kami bicarakan.

Foto oleh Scott Webb di Unsplash

Ini memang agak masuk akal, mengingat data HK terlengkap berisi informasi ekstensif berkenaan tiap-tiap keluaran sgp terlengkap yang ditarik malam ini dan di masa lalu. Sehingga pemain cukup mencocokkan tiket taruhan togel hongkong dengan data hk yang tertulis bersama jelas.