Kelipatan biaya tanah – BRANDON DONNELLY

Mengikuti posting kemarin tentang rumah termahal di Brooklyn’s Dumbo, Jed Bryne dari Oak City CRE yang terkenal memberi saya catatan yang menanyakan tentang tanah tipikal yang dibutuhkan pengembang di Kanada untuk membuat proyek layak. Dengan kata lain, jika harga tanah Anda adalah $X, berapa kelipatan ini yang diperlukan untuk mendapatkan sebuah proyek? Dan dia menyebutkan bahwa di Carolina Utara, dia sering melihat kelipatan dalam kisaran 3-5x biaya pembebasan lahan.

Tanggapan awal saya adalah bahwa kami biasanya tidak melihat metrik ini. Bertahun-tahun yang lalu, aturan kasar untuk kondominium baru di sini di Toronto adalah 10x harga tanah per kaki persegi yang dapat dibangun. Jadi, jika Anda membeli tanah pengembangan seharga $100 per kaki persegi yang dapat dibangun (dihitung sebagai harga tanah dibagi dengan total luas lantai kotor proyek), maka Anda mungkin perlu menjual kondominium Anda dengan harga sekitar $1.000 per kaki persegi.

Pada tingkat tertentu, ini bisa menjadi metrik yang berguna, karena memungkinkan Anda mengetahui dengan cepat jika sebidang tanah terlalu mahal. Dan dalam beberapa situasi, ini memungkinkan Anda untuk membandingkan situs/pasar. Jika Anda memiliki dua pasar yang berbeda dan mendarat dengan pbsf harga $X yang sama, tetapi yang satu membutuhkan kelipatan 10x agar layak dan yang lainnya kelipatan 5x, maka ini memberi tahu Anda sesuatu tentang struktur biaya dari kedua pasar ini. Biaya konstruksi mungkin tidak akan terlalu bervariasi (dengan asumsi bangunan serupa), tetapi jadwal proyek, biaya pengembangan, dan banyak hal lainnya pasti bisa.

Tetapi sekali lagi, ini bukanlah angka yang biasanya sangat kami pedulikan.

Ada banyak variabel dalam pro forma dan kelipatan “wajib” dapat berubah dalam semalam. Mungkin 10x hari ini, tetapi kemudian biaya pengembangan naik 49% dan sekarang Anda membutuhkan kelipatan yang lebih tinggi untuk membuat proyek layak. Jadi bagi kami, jumlah tanah yang menonjol adalah harga per kaki persegi yang dapat dibangun. Berapa harga per pon kepadatan pengembangan? Dan cara Anda menentukan apakah Anda memiliki angka yang masuk akal adalah dengan melakukan perhitungan nilai tanah sisa.

Ini sebetulnya agak masuk akal, mengingat data HK terlengkap berisi Info ekstensif berkenaan tiap-tiap pengluaran hk yang ditarik malam ini dan di era lalu. Sehingga pemain cukup mencocokkan tiket taruhan togel hongkong dengan data hk yang tertera bersama jelas.