Perubahan laut real estat – BRANDON DONNELLY

Awal bulan ini, Howard Marks menerbitkan sebuah memo berjudul “Sea Change”, di mana dia berpendapat, antara lain, bahwa “hampir tidak mungkin melebih-lebihkan pengaruh penurunan [interest] tingkat selama empat dekade terakhir. Faktanya, dia melanjutkan dengan mengatakan bahwa dia akan “terkejut jika penurunan suku bunga selama 40 tahun tidak terbesar peran semua” dalam kesuksesan yang telah dilihat investor sejak 1980-an. Tentu saja, alasan memo itu disebut “Perubahan Laut” adalah karena titik utamanya adalah penarik ini sekarang sudah berakhir.

Mari pertimbangkan ini dalam konteks real estat komersial. Jika Anda membeli aset riil dengan tingkat kapitalisasi 4% (dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih dengan harga aset) dan mampu menempatkan utang pada katakanlah 3%, Anda akan menerima positif manfaat. Biaya hutang Anda adalah lebih sedikit daripada hasil yang dihasilkan aset Anda, sehingga Anda sebenarnya memperbesar keuntungan Anda.

Sekarang mari kita bayangkan sebuah skenario di mana suku bunga turun lebih jauh dan seseorang dapat menaruh hutang pada aset yang sama sebesar 2%. Hal ini kemungkinan besar akan memberikan tekanan pada tingkat kapitalisasi, yang berarti bahwa seseorang mungkin bersedia membayar lebih untuk jumlah hasil yang sama. Artinya, mereka bersedia menerima hasil yang lebih rendah. Fenomena inilah yang dijelaskan Howard dalam memonya. Penurunan suku bunga cenderung menciptakan tekanan ke atas pada nilai aset. Dan di dunia real estat, ini disebut sebagai kompresi tarif batas.

Tetapi apa yang terjadi ketika segala sesuatunya berjalan sebaliknya? Nah, jika Anda memiliki aset riil yang sama menghasilkan hasil 4%, tetapi sekarang satu-satunya utang yang dapat Anda temukan adalah sebesar 7%, maka Anda berada dalam skenario di mana, kecuali Anda mampu membayar dengan semua uang tunai, Anda akan menerima negatif manfaat. Biaya hutang Anda adalah lebih besar daripada hasil yang dihasilkan aset Anda. Dan itulah hal tentang leverage: itu memotong dua arah. Ini dapat memperbesar pengembalian Anda, tetapi juga akan memperbesar kerugian apa pun.

Jika satu-satunya hutang yang dapat Anda temukan untuk aset Anda sekarang adalah 7%, maka tingkat kapitalisasi 4% Anda hampir pasti perlu diperluas/ditambahkan. Artinya, investor akan ingin membayar lebih sedikit untuk aliran pendapatan yang sama persis. Ini secara signifikan kurang menyenangkan daripada kompresi cap rate, di mana nilainya sepertinya selalu naik. Tapi, itu juga menciptakan peluang baru bagi investor yang memiliki modal besar.

Semua ini sedang dimainkan sekarang. Dan itu adalah bagian dari “perubahan laut” yang disebut Howard.

Ini memang agak masuk akal, mengingat knowledge HK terlengkap berisi informasi ekstensif perihal tiap tiap lagutogel yang ditarik malam ini dan di masa lalu. Sehingga pemain lumayan mencocokkan tiket taruhan togel hongkong dengan knowledge hk yang tertulis dengan jelas.